Służebność to temat, któremu poświęcono liczne zapisy prawne, jeszcze liczniej interpretowane. Z tak wielu opracowań ciężko wyciągnąć konkretne i przydatne informacje. Na bazie wiedzy teoretycznej i praktycznej, jak korzystanie z przepisów o służebności wygląda w codzienności projektanta sieci telekomunikacyjnej, powstał ten krótki wpis - o służebności w pigułce.

Służebność przesyłu przy budowie kabli telekomunikacyjnych

O służebnościach napisano tyle przepisów prawa i tyleż jego interpretacji, że doprawdy, nic już nie powinno budzić wątpliwości. Tylko ileż trzeba mieć czasu i pasji w sobie, żeby przemierzać te niekończące się odmęty interpretacji i indywidualnych przypadków? Równie wiele, ile zapisów temu zagadnieniu poświęcono.
Więc tym razem krótko i zwięźle o tym, czym jest służebność przesyłu przy projektowaniu i budowaniu sieci telekomunikacyjnych.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność jest prawem (pozwoleniem), jakie ustanawia się na rzecz przedsiębiorcy telekomunikacyjnego, by mógł on prowadzić swoją działalność polegającą na dostarczaniu mediów telekomunikacyjnych, poprzez infrastrukturę zlokalizowaną na obcej nieruchomości.
Prawo to przysługuje przedsiębiorcy na podstawie art. 305. 1 Kodeksu cywilnego i dotyczy zarówno urządzeń planowanych do wybudowania, jak i już istniejących, a stanowiących własność przedsiębiorcy.

Forma ustanowienia służebności

Służebność najczęściej ma formę umowy pomiędzy właścicielem nieruchomości a przedsiębiorcą. Wystarczające jest też oświadczenie władającego nieruchomością o tym, że ustanawia służebność przesyłu. Umowa/oświadczenie precyzuje zakres korzystania z nieruchomości, rodzaj urządzeń, pas lub teren niezbędny do wykonywania przesyłu oraz przysługujące wynagrodzenie.

Umowa zawierana jest przed notariuszem. Do jej zawarcia niezbędne będzie przedłożenie operatu szacunkowego sporządzonego przez uprawnionego rzeczoznawcę majątkowego, który oszacuje wynagrodzenie należne właścicielowi. Uzyskanie prawa służebności przesyłu stanowi dla przedsiębiorcy podstawę wpisu do Księgi Wieczystej nieruchomości.

Kiedy właściciel będzie oczekiwał służebności?

W znakomitej większości, służebności oczekiwać będzie organ państwowy lub spółka skarbu państwa. Przy projektowaniu sieci ze służebnością najczęściej spotykamy się, kiedy wykorzystujemy działki gminne (niedrogowe), działki KOWR oraz PGL Lasów Państwowych. Przedsiębiorstwa i osoby prywatne oraz organy państwowe wyższego rzędu w pierwszej kolejności wybierają formę tradycyjnej umowy, która choć wymaga większej odpowiedzialności jest zdecydowanie szybsza i tańsza w obsłudze.
Służebności nie ustanawia się dla nieruchomości, dla których przewidziane są w prawie inne formy pozyskania prawa do dysponowania, np. na działkach dróg publicznych.

Przebieg czynności przy ustanowieniu służebności

W pierwszej kolejności należy ustalić z władającym nieruchomością, którędy i jaka infrastruktura ma przebiegać. Od organów państwowych na tym etapie otrzymamy uzgodnienie trasy sieci, w którym to nastąpi wskazanie na jakim etapie ma być podpisana umowa służebności (przed czy po wybudowaniu). Następnie warto ustalić która ze stron zleci opracowanie operatu (wiele jednostek ma rzeczoznawców, z którymi współpracuje). Koszt operatu będzie zawsze po stronie przedsiębiorcy. Po opracowaniu operatu należy umówić spotkanie z notariuszem w celu podpisania umowy.

Dodam, że to czy służebność zostanie zawarta przed czy po wybudowaniu nie ma najmniejszego znaczenia. Warto tą kwestię omówić indywidualnie. Zwłaszcza, kiedy zależy nam na czasie. Organ może wydać prawo do dysponowania nieruchomością (niezbędne do pozwolenia na budowę czy zgłoszenia) z zastrzeżeniem, że konieczne jest ustanowienie służebności. Ponadto organ może odpowiednią klauzulą lub oświadczeniem zabezpieczyć swój interes wobec przedsiębiorcy.

Pas podlegający wycenie i wynagrodzenie

Wysokość odszkodowania/wynagrodzenia to temat na osobną książkę. Zasadniczo, będzie ono zależało od trzech czynników:

• rynkowej wartości nieruchomości;
• powierzchni pasa podlegającego służebności;
• szacowanej wysokości szkody, jaką ponosi właściciel w związku ze zlokalizowaniem infrastruktury.

Pas wymagający ujęcia w umowie jest kwestią “do uzgodnienia”. Może obejmować sam przekrój urządzeń, ale powinien uwzględniać strefę, w której właściciel będzie miał ograniczoną swobodę działania oraz strefę niezbędną np. do konserwacji urządzeń (w tym np. dojazd do słupa). Utrata wartości nieruchomości będzie w dużej mierze zależała od rzeczywistego wpływu na możliwość zabudowy czy użytkowania. Zlokalizowany przy granicy działki kabel ziemny to ledwie zauważalna utrata wartości w odróżnieniu od ciągniętej w poprzek nieruchomości linii naziemnej, uniemożliwiającej przejazd czy zabudowę.

Kwota w operacie może wynieść zarówno 100, jak i kilka tysięcy złotych, dla odcinka o długości 100 metrów. Dla linii ziemnych, układanych w sposób umożliwiający pełne korzystanie, z przeciętnej gminnej nieruchomości będzie to do kilkuset złotych na 100 metrów bieżących linii.

Koszt i czas ustanowienia służebności

Trzeba przyznać że służebność to wybór tylko dla mocno zmotywowanych przedsiębiorców i ewentualnie urzędników, którym koszty i czas postępowania nie są straszne.
W przypadku, kiedy strony są chętne zarówno do zawarcie umowy, jak i przyjęcia kwot proponowanych przez specjalistów, koszty wynoszą przeciętnie:

• 1500-2400 zł za operat szacunkowy dla rzeczoznawcy majątkowego;
• 100-300 zł (zależnie od wartości służebności) dla notariusza;
• koszt wynagrodzenia dla właściciela nieruchomości (o tym wyżej);
• koszty operacyjne stron (czas pracowników, materiały).

Czas potrzebny do sfinalizowania sprawy to przeciętnie 3-5 miesięcy. Obejmuje:

• wstępne rokowania, uzgodnienia techniczne i negocjacje (1-2 miesiące);
• zlecenie i opracowanie operatu szacunkowego (1-2 miesiące);
• zawarcie umowy (1 miesiąc).

Służebność przesyłu a umowa o dostępie telekomunikacyjnym

Organowi, który oczekuje ustanowienia służebności warto wspomnieć o tym, że dla sieci telekomunikacyjnych przewidziano w Megaustawie równie legalną, a łatwiejszą formę umowy. Wiele organów nie zdaje sobie nawet sprawy z istnienia ustawy branżowej, więc wybiera znaną sobie formę – służebności. Powołując się na art. 33 ustawy o wspieraniu telekomunikacji, w którym przejrzyście opisane zostały warunki udostępniania nieruchomości, możemy zaoszczędzić sporo czasu i kosztów.

Służebność a przyłącze telekomunikacyjne

Zdarza się, że właściciel nieruchomości będzie oczekiwał ustanowienia służebności dla nieruchomości, na której położone są podłączane do sieci budynki. Jest to oczywiście działanie nieuzasadnione. Zarówno Kodeks Cywilny, jak i Megaustawa nie przewidują możliwości pobierania opłat w takim przypadku. Dla takich nieruchomości organ państwowy powinien wydać prostą zgodę (np. w postaci postanowienia) a w pozostałych przypadkach należy zawrzeć umowę o dostęp telekomunikacyjny (art. 30 Megaustawy).

Podsumowanie

W naszym biurze projektowym hasło służebność wywołuje zazwyczaj umiarkowany entuzjazm. Procedury są dużo dłuższe i droższe niż przy innych formach udzielania prawa do dysponowania, a czas i koszt trudne do przewidzenia, aż do ostatniej chwili. Czasami jednak udaje się wynegocjować podpisanie umowy bez służebności lub wyrażenie zgody bez umowy i odszkodowań. Zachęcam do korzystania z przywołanych furtek atr. 30 i 33 Megaustawy, które pozwalają na uproszczenie procesu.

Powyższe założenia dotyczą polubownej lokalizacji nowych sieci i zagadnień, z jakimi spotkają się inwestorzy. Zupełnie innym zagadnieniem są roszczenia o służebność przesyłu, ale to już temat na osobny wpis.